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住宅限购东莞高价地难解"亏本困局"

  • 来源:网络更新时间:2018-01-18点击:56次
  • 成交价在保本线上挣扎,成为高价地项目共同面对的困局。
    茶山年代天荟楼盘一个月才卖出一套。

    从2007年至2016年,东莞高价地十年一个轮回,地价不同,命运却类似。2007年,在东莞楼市首个疯狂期曾诞生了多宗高价地,但仅一宗盈利,其他高价地或被转让,或赔本出售,或十年后仍然在售。

    2016年,东莞楼市的第二个疯狂期,诞生了11宗高价地,“面粉贵过面包”,可是,随着东莞限购方针进一步晋级加码,房价回归理性,本地购房者唱主角,高价地多延迟开工入市,仅有的5宗已入市高价地项目挣扎在保本线上,还有高价地项目开盘4个月仅成功签约3套住所洋房。

    2016年~2017年,东莞共拍出19宗高价地,有14宗等候上市。业界人士介绍,本年东莞或将有9宗高价地项目上市,可是预计保本困难,难逃赔本“魔咒”。

    文/广州日报全媒体记者蒋幸端 图/广州日报全媒体记者卢政

    高价地现状:

    5高价地项目已入市,在保本线上苦苦挣扎

    在2016年拍出的11宗高价地中,终究只要5宗入市,其他的或才报建开工,或推迟至本年入市,尽量躲开楼市调控方针最灵敏的2017年。果不其然,5宗已入市的高价地项目出售并不抱负,遍及在保本线上苦苦挣扎。

    业界人士遍及认为,依照现在的修建成本计算,当一宗高价地项目的出售均价是楼面地价的2倍时,即房价与地价的比值大于等于2时,该项目能够根本保本,而如果低于2时,则往往是处于赔本状态。从现已上市的5宗高价地项目来看,根本上成交价都低于拍地时的预期。

    依据优房超·瑞城搜计算,在现已入市的5个高价地项目傍边,房价大都低于当初拍地时的预期。如坐落莞城的碧桂园东江月于2016年7月8日拍下,该楼盘于2017年5月正式开盘,楼面地价12661元/平方米,入市出售均价为22650元/平方米,房价与地价的比值为1.79:1。可是在该项目拍地之初,曾引起业界狂欢称该楼盘将推进东莞城区房价进入“3万元年代”,出售价格将到达2.5万元/平方米以上,从现在出售状况来看,成交均价低于之前的预期,徜徉在保本线上。

    房价与地价比值最低的是茶山的高价地项目年代天荟,因为洋房出售状况不佳,现在签约以商业公寓为主,楼面地价为12517元/平方米,全体出售均价约16279元/平方米,房价和地价的比值为1.3:1。5个高价地项目傍边仅有一个比值超过2:1的项目是坐落石排的高价地项目碧桂园映月台,该项目楼面地价为14217元/平方米,出售均价约29611元/平方米,房价与地价比值为2.08:1,但因为该项目为纯别墅项目,出售速度慢,开盘至今近5个月时刻消化缺乏五成。

    改动:竞拍方法改动

    高价地溢价率由最高

    689%下滑至最低14%

    2016年,东莞招拍挂商场的11宗高价地溢价率均在200%以上,其间最高的是黄江地块,将建成融创晨熙花园项目,溢价率达689%。其次是北大资源拍下的另一宗黄江地块,溢价率达662%,将建成颐和翡翠花园项目;紧随其后的还有坐落石排的碧桂园映月台项目、企石的碧桂园风华东方项目,茶山的鲁能第宅项目和石排年代天境项目等,溢价率均到达500%以上。从其时的区域住所均价和楼面地价比照能够看到,楼面地价挨近乃至高于其时的区域住所均价,其间黄江两宗地块的楼面地价别离到达20422元/平方米和25264元/平方米。

    2017年,在各种新式竞拍方法 “限价”“竞配建”“竞自我克制”“熔断”等影响下,溢价率下降至100%以下。从2017年拍下的8宗高价地来看,溢价率最高的是由余江县金民企业管理中心拍下的中堂商住地,溢价率达72%;其次是广东珑远拍下的寮步商住地,溢价率达64%;最低的是华润地产在大朗拍下的商住地,溢价率只要14%,未到达最高限价,没有触发竞自我克制。

    谁在拍地?

    “地主”多是一线品牌房企

    谁拍下了这些高价地?据计算,在2016年~2017年19宗高价地傍边,碧桂园独揽5宗,其间还有6家新进的一线品牌房企以高价地地主身份高调亮相东莞。优房超·瑞城搜介绍,在近两年时刻内,碧桂园、恒大、华润、鲁能、年代、融创、金地等一线品牌房企纷繁在东莞拿下高价地。

    东莞华夏战略研究中心介绍,近两年全国百强房企继续进驻东莞,外来房企成绩占比显著上升,2017年外来房企在莞成绩占比到达70%,而本地房企成绩仅占30%。据了解,2016、2017年拍出的19宗高价地傍边,有5宗已入市,14宗等候入市,其间9宗将有望于本年进入商场。

    业界人士:

    高价地入市或难善终

    优房超·瑞城搜介绍,2017年是调控年,限价、竞自我克制、竞配建等新式竞拍方法呈现,2018年这种状况继续存在。此外,土地资源开发过度以及城市更新的需求,三旧改造用地成为新趋势。

    东莞华夏战略研究中心也介绍,东莞作为粤港澳大湾区的中心一员,被房企继续看好,但随着上一年年底一手楼商场成交难以回温,房企拿地开始趋于慎重,越来越多地块未触及最高限价而成交。

    同时,从2016年土地热潮下诞生的多宗高价地现状来看,大都可贵善终。该研究中心认为,2018年高价地入市难,入市高价地则多踏在保本线上。

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