住宅限购东莞高价地难解"折本困局"

• 来源：网络更新时间：2018-01-18点击：12次

• 成交价在保本线上挣扎，成为高价地项目共同面对的困局。
  茶山年代天荟楼盘一个月才卖出一套。

  从2007年至2016年，东莞高价地十年一个轮回，地价不同，命运却类似。2007年，在东莞楼市首个疯狂期曾诞生了多宗高价地，但仅一宗盈利，其他高价地或被转让，或赔本出售，或十年后仍然在售。

  2016年，东莞楼市的第二个疯狂期，诞生了11宗高价地，“面粉贵过面包”，可是，随着东莞限购方针进一步晋级加码，房价回归理性，本地购房者唱主角，高价地多延迟开工入市，仅有的5宗已入市高价地项目挣扎在保本线上，还有高价地项目开盘4个月仅成功签约3套住所洋房。

  2016年~2017年，东莞共拍出19宗高价地，有14宗等候上市。业界人士介绍，本年东莞或将有9宗高价地项目上市，可是预计保本困难，难逃赔本“魔咒”。

  文/广州日报全媒体记者蒋幸端 图/广州日报全媒体记者卢政

  高价地现状：

  5高价地项目已入市，在保本线上苦苦挣扎

  在2016年拍出的11宗高价地中，终究只要5宗入市，其他的或才报建开工，或推迟至本年入市，尽量躲开楼市调控方针最灵敏的2017年。果不其然，5宗已入市的高价地项目出售并不抱负，遍及在保本线上苦苦挣扎。

  业界人士遍及认为，依照现在的修建成本计算，当一宗高价地项目的出售均价是楼面地价的2倍时，即房价与地价的比值大于等于2时，该项目能够根本保本，而如果低于2时，则往往是处于赔本状态。从现已上市的5宗高价地项目来看，根本上成交价都低于拍地时的预期。

  依据优房超·瑞城搜计算，在现已入市的5个高价地项目傍边，房价大都低于当初拍地时的预期。如坐落莞城的碧桂园东江月于2016年7月8日拍下，该楼盘于2017年5月正式开盘，楼面地价12661元/平方米，入市出售均价为22650元/平方米，房价与地价的比值为1.79：1。可是在该项目拍地之初，曾引起业界狂欢称该楼盘将推进东莞城区房价进入“3万元年代”，出售价格将到达2.5万元/平方米以上，从现在出售状况来看，成交均价低于之前的预期，徜徉在保本线上。

  房价与地价比值最低的是茶山的高价地项目年代天荟，因为洋房出售状况不佳，现在签约以商业公寓为主，楼面地价为12517元/平方米，全体出售均价约16279元/平方米，房价和地价的比值为1.3：1。5个高价地项目傍边仅有一个比值超过2：1的项目是坐落石排的高价地项目碧桂园映月台，该项目楼面地价为14217元/平方米，出售均价约29611元/平方米，房价与地价比值为2.08：1，但因为该项目为纯别墅项目，出售速度慢，开盘至今近5个月时刻消化缺乏五成。

  改动：竞拍方法改动

  高价地溢价率由最高

  689%下滑至最低14%

  2016年，东莞招拍挂商场的11宗高价地溢价率均在200%以上，其间最高的是黄江地块，将建成融创晨熙花园项目，溢价率达689%。其次是北大资源拍下的另一宗黄江地块，溢价率达662%，将建成颐和翡翠花园项目；紧随其后的还有坐落石排的碧桂园映月台项目、企石的碧桂园风华东方项目，茶山的鲁能第宅项目和石排年代天境项目等，溢价率均到达500%以上。从其时的区域住所均价和楼面地价比照能够看到，楼面地价挨近乃至高于其时的区域住所均价，其间黄江两宗地块的楼面地价别离到达20422元/平方米和25264元/平方米。

  2017年，在各种新式竞拍方法 “限价”“竞配建”“竞自我克制”“熔断”等影响下，溢价率下降至100%以下。从2017年拍下的8宗高价地来看，溢价率最高的是由余江县金民企业管理中心拍下的中堂商住地，溢价率达72%；其次是广东珑远拍下的寮步商住地，溢价率达64%；最低的是华润地产在大朗拍下的商住地，溢价率只要14%，未到达最高限价，没有触发竞自我克制。

  谁在拍地？

  “地主”多是一线品牌房企

  谁拍下了这些高价地？据计算，在2016年~2017年19宗高价地傍边，碧桂园独揽5宗，其间还有6家新进的一线品牌房企以高价地地主身份高调亮相东莞。优房超·瑞城搜介绍，在近两年时刻内，碧桂园、恒大、华润、鲁能、年代、融创、金地等一线品牌房企纷繁在东莞拿下高价地。

  东莞华夏战略研究中心介绍，近两年全国百强房企继续进驻东莞，外来房企成绩占比显著上升，2017年外来房企在莞成绩占比到达70%，而本地房企成绩仅占30%。据了解，2016、2017年拍出的19宗高价地傍边，有5宗已入市，14宗等候入市，其间9宗将有望于本年进入商场。

  业界人士：

  高价地入市或难善终

  优房超·瑞城搜介绍，2017年是调控年，限价、竞自我克制、竞配建等新式竞拍方法呈现，2018年这种状况继续存在。此外，土地资源开发过度以及城市更新的需求，三旧改造用地成为新趋势。

  东莞华夏战略研究中心也介绍，东莞作为粤港澳大湾区的中心一员,被房企继续看好,但随着上一年年底一手楼商场成交难以回温，房企拿地开始趋于慎重，越来越多地块未触及最高限价而成交。

  同时，从2016年土地热潮下诞生的多宗高价地现状来看，大都可贵善终。该研究中心认为，2018年高价地入市难，入市高价地则多踏在保本线上。